500 bin konut iyi ama yetmez

ŞEHRİBAN KIRAÇ / NEFES

Türkiye Müteahhitler Birliği (TMB) Başkanı M. Erdal Eren, konut kredilerinde faiz oranlarının psikolojik sınır olan yüzde 1’in altına inmesi gerektiğini vurguladı. Eren, Türkiye’de her yıl ortalama 800 bin ila 1 milyon yeni konuta ihtiyaç duyulduğunu, talebin karşılanması açısından önemli bir etki yaratan 500 bin sosyal konut projesinin, sorunu tümden çözmesinin mümkün görünmediğini vurguladı. Erdal Eren ile 1-7 Mart Deprem Haftası öncesi konuştuk.

– Türkiye’nin bir deprem gerçeği var, güvenli ve dirençli şehirlerin inşası nasıl sağlanabilir, bunun için nasıl bir plan ve programa ihtiyaç var?

Deprem, güvenli ve dirençli şehirlerin inşasının bir tercih değil, zorunluluk olduğunu gösteriyor. Kentsel dönüşüm, yalnızca bir imar meselesi değil, aynı zamanda ekonomik ve toplumsal güvenlik meselesi olarak ele alınmalı. Bu sürecin başarıyla yürütülebilmesi için öncelikle riskli yapı stokunun bilimsel kriterlere göre tespit edilmesi ve ulusal ölçekte, uzun vadeli ve önceliklendirilmiş bir dönüşüm programı oluşturulması gerekiyor. Kamu ve özel sektör işbirliğiyle, bilimin rehberliğinde ve güçlü denetim mekanizmalarıyla güvenli şehirler inşa edilmeli. Dönüşümün hızlandırılması için arsa maliyetlerini düşürecek yasal düzenlemelerin hayata geçirilmesi, planlama süreçlerinin sadeleştirilmesi ve sürdürülebilir bir finansman yapısının oluşturulması kritik önem taşıyor.

STOĞUN YARISI 1999 ÖNCESİ

– Kentsel dönüşüm beklenen hızda ilerliyor mu? Ne düşünüyorsunuz?

Ülkemizdeki yapı stoğunun yaklaşık yarısı 1999 Marmara Depremi öncesinde inşa edilmiştir. Bunların bir kısmının risk taşıdığı unutmamamız gerekiyor. Denetimlerin sıkı şekilde uygulanması hayati önemde. Son dönemde kentsel dönüşüm çalışmalarında bir artış gözlenmekle birlikte, yaklaşık 6-7 milyon riskli konut dikkate alındığında, dönüşümün henüz arzu edilen hızda ilerlediğini söylemek mümkün değil. Bunun başlıca nedenleri arasında yüksek arsa maliyetleri, finansman kısıtları, maliklerin uzlaşma süreçleri ve uzun planlama prosedürleri yer almakta.

1 MİLYONA İHTİYAÇ VAR

– Şu anda piyasadaki konut stoğu ne durumda? Konut açığını kapatmak için neler yapılması gerekiyor? 500 bin sosyal konut projesi sorunu çözer mi?

Türkiye’de her yıl ortalama 800 bin ila 1 milyon yeni konuta ihtiyaç duyulmakta. Talebin karşılanması açısından önemli bir etki yaratan 500 bin sosyal konut projesinin, sorunu tümden çözmesi mümkün görünmemekte. Oluşan ihtiyacın karşılanması için özel sektörün daha fazla konut üretimi için teşvik edilmesi, en önemli gider kalemi olan arsa maliyetlerinin aşağı çekilmesi gerekiyor. Ayrıca, üretim sonrası bu konutların satışının yapılabilmesi için uygun faiz oranları ile konut kredi kampanyalarının devamlılığının sağlanması gerekiyor. Kredi faizlerinde psikolojik sınır olan faiz oranlarının yüzde 1’in altına inmesi önemli.

Arsa maliyeti yüzde 60’a çıktı

– Son yıllarda piyasadaki en büyük sorun konut fiyatlarının ve kiraların çok yüksek olması. Sorun nasıl çözülebilir?

Konut fiyatları ve kiralardaki artışın temel nedeni arz-talep dengesindeki bozulmadır. Veriler konut talebinin güçlü seyrettiğini, buna karşın üretimin aynı hızda artamadığını gösteriyor. Özellikle büyük şehirlerde arsa maliyetinin toplam konut maliyeti içindeki payı bazı bölgelerde yüzde 40-60 seviyesine kadar çıkabilmekte, yani bina maliyetini bile aşabilmekte. Bu durum, uygun fiyatlı konut üretimini zorlaştırıyor. Kamu arazilerinin planlı şekilde konut üretimine açılması ve uygun maliyetli arsa arzının artırılması gerekiyor. Kamu arazilerinin uygun maliyetli arsa şeklinde özel sektöre; üzerinde yapılacak konutların belirli bir oranının orta ve alt gelirli kesimin ödeyebileceği kiralık konutlar olarak yapılması şartı ile tahsis edilmesi de kiralık konut sorunu açısından önemli bir çözüm olabilir.

– Maliyet artışlarını nasıl yönetiyorsunuz?

İnşaat maliyet endeksi 2025’te yüksek seviyesiyle firmaların kârlılığını olumsuz etkiledi. Yeni projelere başlanmasını zorlaştırdı. Yüksek faizli kredi koşulları firmaların temkinli hareket etmesine neden oldu. Ciro endeksindeki artış fiyatlardaki yükselişten.

– Müteahhitlik sektöründe 2025 karnesi nasıldı?

Müteahhitlik sektörü açısından küresel belirsizliklere rağmen hem yurt içinde hem yurt dışında faaliyetlerin sürdüğü, bazı geleneksel pazarlarda belirgin daralmaların yaşandığı bir yıl oldu. Deprem sonrası yeniden inşa faaliyetleri, kentsel dönüşüm ve özel sektör yatırımları yurt içi faaliyetleri destekledi. Buna karşılık, tasarruf tedbirleri, yüksek finansman maliyetleri ve yeni projelere ayrılan sınırlı ödenekler büyüme hızını sınırladı. Yurt dışında ise müteahhitlik firmaları 52 ülkede 280 proje üstlenerek yaklaşık 20 milyar dolarlık yeni iş hacmine ulaştı. Bu rakam, 2024’te üstlenilen yaklaşık 30.3 milyar doların altında kaldı. Bu gerilemede, Rusya-Ukrayna savaşıyla birlikte jeopolitik risklerin devam etmesinin yanı sıra özellikle Körfez bölgesindeki yatırım temposunun yavaşlaması belirleyici oldu.

– 2026 ile ilgili hedefleriniz neler, risk gördüğünüz alanlar hangileri?

2026’da Türk müteahhitlik sektörünün temel önceliği, küresel ölçekte rekabet gücünü koruyarak yurt dışı pazarlardaki varlığını güçlendirmek ve yeni pazarlara açılımı hızlandırmak olacak. 2026’da yurt içinde kamu kaynaklı yeni proje hacminin sınırlı kalması beklenmekte. Bu nedenle müteahhitlerimiz açısından yurt dışı pazarlar, büyümenin ana itici gücü olacak. Özellikle Batı Avrupa ülkeleri, Orta Asya ve Ortadoğu’da altyapı, ulaştırma ve enerji projeleri önemli fırsatlar sunuyor. Deprem konutlarının tamamlanma sürecine girilmesiyle birlikte, sektör kapasitesinin bir kısmının atıl kalma riski ortaya çıkıyor. Kentsel dönüşüm projeleri bu riski dengeleyebilecek önemli bir potansiyel taşıyor. Ancak, özel sektör yatırımlarının yüksek finansman maliyetleri ve yüksek konut kredisi faizleri nedeniyle henüz yeterli ölçekte devreye girmemesi, büyümenin sürdürülebilirliği açısından temel bir belirsizlik oluşturuyor. Sektörde üretimin ağırlıklı olarak kamu projelerine dayanması ve özel sektör yatırımlarının aynı hızda artmaması, orta vadede kapasite kullanım oranı açısından dikkatle yönetilmesi gereken bir risk alanı. Yurt dışında ise en önemli risk jeopolitik gelişmeler ve belirsizliklerdir. Rusya-Ukrayna savaşı başta olmak üzere devam eden çatışmalar hem proje finansmanı hem de proje geliştirme süreçlerini doğrudan etkiliyor.